매일 퇴근 후 미국 상장기업을 분석하며 공부를 하는 미주친의 Cephas입니다.
이번 13번째 포스팅은 많은 한국인들이 배당주로 사랑하고 배당 포트폴리오의 필수 교과서 (?)가 되버린 리얼티 인컴 (Realty Income) 를 분석 해보려 합니다. (티커는 'O')
혹시 리얼티 인컴이 어떤 회사인지 모르고 배당만의 목적으로 투자하셨던 분들은 이번 포스팅을 통해 회사를 이해하는데 조금이나마 도움이 됬으면합니다! 물론 배당주에 관심이 있어 이 회사를 지켜보시던 분들도 마찬가지구요!
그럼 오늘도 분석 시작해보겠습니다!
리얼티 인컴은 1969년 설립되었으며, 2020년 6월 30일 기준 총 6,541개의 상업용 부동산을 보유하고 있는 부동산 투자 신탁입니다. 부동산 투자 신탁은 흔히들 '리츠 (REIT)' 라고도 부르는데요, 리츠는 다수의 투자자로부터 (주주) 자금을 모아 부동산에 투자하며 그 수익을 투자자에게 돌려주게되는 투자 신탁을 의미합니다.
리얼티 인컴의 공시자료에 의하면, 리츠 자격을 유지하기 위해서는 (1) 전체 소득의 95%가 부동산 임대료등에 의해 발생되어야 하고 (2) 주주들에게 과세소득의 90%이상을 배당금으로 주어야 한다고 설명합니다.
핵심만 정리해보면, 리츠 회사들의 수익이 오를수록 배당금도 늘어나는 구조입니다.
<배당금>
아래는 리얼티 인컴의 IR자료에서 제공된 리얼티 인컴의 1994년 부터 2020년까지의 배당금 현황입니다.
정말 꾸준히 증가하고 있지요? (10/6/20 기준 배당율은 4.46% 입니다)
위에서 리츠는 부동산 임대사업이라고 설명드렸는데요, 미국에는 정말 많은 종류의 리츠회사가 있고 각각 집중하는 지역/분야가 다릅니다. 예를들면 병원만 운영하는 리츠회사도 있고 주거용 아파트만 운영하는 리츠도 있고 미국 동부에서만 하는 리츠도있고 등등등 (나중에 리츠종합편을 한번 다루어 보겠습니다)
오늘의 주인공은 리얼티인컴 이니, 리얼티 인컴의 정보만 보도록 하겠습니다.
<건물종류>
기업 소개자료에 의하면 리얼티인컴은 리테일, Industrial, 오피스, 농지 이렇게 4가지 타입의 상업용건물에 투자를 하는데요, 수익 비율은 각각 83.9%, 10.9%, 3.5%, 1.7%로 리테일 건물이 압도적으로 많습니다.
<임대율>
자! 상업용 리테일건물이 많다면 공실율이 많이 걱정되겠지요? 최대한 비어있는 건물/유닛이 없어야 회사의 수익은 극대화 되니까요!
아래의 역대 임대율 현황을 보겠습니다.
회사측에 설명자료에 의하면, 2020년 6월기준 전체 6,541개 건물들의 임대율은 98%로 대부분의 건물/유닛은 임대중이였습니다. 98%의 임대율이면 정말 훌륭하네요.
또한, 리얼티인컴은 지금껏 임대율이 96% 이하로 떨어져본적이 없다고 설명하는 등 임대율에 대해 자신감을 내비쳤습니다.
실제로 위의 그래프를 보시면, 지난 28년간 리얼티 인컴의 보유 건물이 증가하는 속도에 비해 공실 (vacant)된 건물은 크게 증가하지 않는것으로 보이는 등 임대업의 오랜 경험등으로 안정적인 임대율 관리를 보여주는 것 같습니다.
*참고로 미국 State별 매출 Top 5 순위는 아래와 같습니다.
1. 텍사스 (10.7%)
2. 캘리포니아 (8.8%)
3. 일리노이 (5.7%)
4. 플로리다 (5.3%)
5. 오하이오 (4.4%)
택사스의 10.7%를 필두로 상위 5개 주에서 전체 매출의 34.9%를 담당하고 있네요.
그러면 미국 State별 건물 보유수 Top 5 순위를 보겠습니다.
1. 텍사스 (804개)
2. 플로리다 (432개)
3. 오하이오 (342개)
4. 조지아 (300개)
5. 일리노이 (296개)
역시나 택사스에 가장 많은 부동산이 있고, 상위 5개 주에서 전체 건물의 33.2%가 존재했습니다.
여기서 재미있는점은, 전체 매출의 비중에서는 캘리포니아가 8.8%로 2등을 기록했지만, 건물 수로 보면 231개로 6위에기록되었다는 점입니다. 캘리포니아의 렌트비가 비싸거나 좀 더 좋은 퀄리티의 건물을 보유했다고 판단해볼 수 있겠네요. 참고로 뉴욕은 139개의 건물로 전체 매출의 4.2%를 기록하였습니다.
<임차인 종류>
자 그럼 리얼티인컴의 임차인 (Tenant)들은 어떤 기업들일까요?
*리츠에서는 임차인 퀄리티와 사업 리스크는 반비례합니다.
아무래도 임차인이 탄탄할수록 임대료등에 의한 리스크가 적겠지요?
자~ 한번 봅시다. 약 3,200개의 임차계약 수가 있으며 전체 매출의 52.8%가 이 임차인들에 의해 발생한다고 합니다.
임차계약 숫자로 본다면 Dollar General과 Dollar Tree가 각각 771개와 550개로 압도적으로 많네요. 두개만 합쳐도 약 1,300개 이니요..
한국에 계시는 분들은 이 기업들을 모르실거 같은데요, 간단하게 설명드리면 두 기업은 한국으로 치면 약간 '다이소' 같은 기업으로, 매장내의 모든 물건을 Dollar (1불)에 제공하는 초대형 상점이에요 (1불이 아닌 제품도 있지만요 ㅎㅎ)
참고로 두기업은 모두 상장회사이고, 위 리스트에 있는 대부분의 기업들은 상장회사입니다.
전체 매출비율중 No.1은 월그린스 (Walgreens)인데요, 미국 여행을 해보신분들은 한번쯤 보셨을겁니다.
이런 브랜드 마크를 가지고있는 회사인데요, 세계 최대 약국업체입니다. 매장 하나의 규모가 엄청나게 커요.
<계약형태>
자~ 굉장히 중요한 파트입니다.
미국에는 임대인과 임차인간의 부동산 임대계약에서 총 4개의 계약 방식이 존재합니다.
(제가 한국의 부동산 계약방식은 잘 몰라서 한국도 동일하면 패스해주세요~)
*아래로 내려갈수록 임차인이 부담하는 렌트의 범위가 커집니다.
1. Gross Net lease
- 이계약 방식에서, 임차인은 기본 렌트비 (임대료)만 내고 이외의 재산세, 건물보험, 건물수리 및 유지비용, 유틸리티 등 나머지 비용은 전혀 부담하지 않는 방식입니다. (대신 기본 렌트비가 아래의 net계약들보다 다소 비쌉니다)
2. Single Net lease (싱글넷)
- 임차인은 기본렌트 + 재산세를 부담합니다.
3. Double Net lease (더블넷)
- 임차인은 기본렌트 + 재산세 + 건물보험 (화재보험)을 부담합니다.
4. Triple Net Lease (트리플넷)
- 임차인은 기본렌트 + 재산세 + 건물보험 + 수리 유지비 및 모든 경비를 부담합니다.
리얼티인컴과 테넌트들의 계약방식은 대부분이 트리플넷으로 임차인이 건물과 관련된 "모든" 비용을 부담합니다.
자 그럼 리스가 진행되는동안 리얼티 인컴은 어떠한 비용도 낼 필요가 없고 매달 따박따박 렌트비를 받는것입니다.
*그럼 다음으로 궁금한게 뭘까요?
건물들의 평균 잔여 임차기간을 볼까요?
<평균 잔여 임차기간>
공시자료에 의하면 리얼티인컴의 평균 잔여 임차계약은 9년이 라고하는데, 이는 옵션 연장 기간을 제외한 수치이므로 실제로는 +2정도 더 해서 약 11년정도로 생각할 수 있습니다.
위에서 설명한대로 리얼티인컴의 현재 임차인은 달러트리, 월그린스, 월마트, 페덱스 등등 상권이 잘 잡힌곳에 위치한 엉덩이가 무거운 아이들로 왠만하면 연장계약을하고 이동을 안합니다.
*재무분석으로 들어가기전에 리얼티 인컴이 공시자료에 밝힌 코로나 영향을 짚어보고 가겠습니다.
<코로나 영향>
리얼티인컴은 임대인 자격으로써 임차인에게 매달 임대료를 받는 부동산 사업을 영위하는데요, 최근 미국에서는 코로나로 인해 Lock-down 과 같은 행정명령을 발표하며 Non-essential 비지니스는 모두 문을 닫아야하는 등 임차인들이 정상적으로 영업을 할수가 없는 상황이였습니다. 임차인이 영업을 하지못하는 시간이 길어짐에 렌트비 또한 부담이 되었구요..
공시자료에 의하면 리얼티 인컴의 대부분의 자산은 상업용 건물인데, 경제가 비활성화 되는 기간이 길어질수록 로컬 비지니스를 이용하는 유동인구가 줄어들고 이는 임대사업을 운영하는데 치명적이라고 설명하였습니다. 렌트비 수급 및 새로운 임차인 확보에 비상이 걸릴 수 있는것이지요.
<재무분석>
<Income Statement>
공시자료에 제공된 Income Statement입니다.
2020년 상반기 기준, 전체 매출액은 전년도 대비 15.2% 증가하였으며, 순이익율은 30.8%기록하였습니다.
매출 (Revenue)을 보시면 렌탈인컴이 전체매출의 99.2%를 차지하고 (REIT 자격유지 조건 기억나시죠?)
Other income이 0.8%가량 존재하는데요, 공시자료에 의하면 Other Income은 이자수수료라고 하는데, 큰 비중이 아니니 넘어가겠습니다.
자 Expense를 보겠습니다. 전체 비용은 6억불을 기록했는데요, 여기서 중요한 concept이 있습니다!
전체 비용에서 감가상각 (Depreciation)과 이자비용이 차지하는 비중은 80.7%로 거의 절대적입니다.
이는 위에서 설명한대로 리얼티 인컴의 대부분의 계약은 트리플넷 계약으로 건물에 관련된 모든 비용 (재산세와 보험 포함)은 임차인이 부담해서 입니다.
혹시, 기업의 현금흐름과 이익률 그리고 부채상환능력을 분석할때 사용하는 단어인 'EBITDA' 를 아십니까?
EBITDA는 풀어서 설명하면 "Earning Before Interest, Tax, Depreication, Amortization" 의 약자로 이자비용, 세금, 감가상각 등의 비용을 제외한 순수 영업활동에 의한 수익 과 현금창출능력을 뜻합니다.
실제로 상업은행에서 기업들에게 대출 심사를 할때 핵심적으로 사용되는 지표는 Net Income이 아닌 EBITDA 입니다.
자 그럼 리츠에서 필요한 현금흐름 지표는 무엇일까요?
리츠를 볼때는 EBITDA 보다는 FFO와 AFFO를 중요하게 봅니다.
FFO는 Funds from operations의 약자로 계산 공식은 "순이익 + 할부상환액 + 부동산 감가상각 - 부동산 판매이득" 을 의미합니다.
AFFO는 Adjusted Funds from operations의 약자로 FFO + 순임대료 - 자본지출 - 유지보수비용 입니다.
리얼티 인컴이 제공하는 2010-2019 수익지표를 보겠습니다.
2019년기준 전체 매출은 14억불을 기록했고, FFO와 AFFO는 각각 10억불로 나타났습니다.
위에서 설명한것이 이해가 되신분들은, 아래의 표를 볼때 단순한 Total Revnue의 증가보다는 FFO와 AFFO의 증가를 먼저 보실겁니다. 리츠주의 실제 현금창출능력은 FFO와 AFFO이니요.
만약 Total reveunue는 늘었는데, FFO와 AFFO가 줄고있다면, 뭔가 문제가 있는것이겠지요?
<Balance Sheet>
다음은 Balance Sheet (대차대조표)입니다.
음은 공시자료에 제공된 리얼티인컴의 2020년도 상반기 Balance Sheet 입니다. (좌측)
2020년 상반기, 총자산은 전년도말 대비 3.0% 상승 하였고 투자용 부동산 자산은 전체 자산의 86.4%를 차지하였습니다. 전년도 대비 현금성 자산은 약 34% 감소하였네요.
자산에서는 전년도 대비 3억불가량의 short-term investment 계정이 증가했는데요, 공시자료를 확인해 본 결과 은행에 term deposit으로 넣어둔 것으로 2020년 7월 24일 (오늘 시점으로는 이미 지났네요)에 돌려받는 초단기 예금성 계좌였습니다.
부채중에 Term loans이 약 50% 감소한것으로 보이는데, 공시자료를 찾아보겠습니다.
2015년 6월 계약한 5년만기의 $250M 텀론이 20년 6월 만기가 되며 다 갚았다고 하고, 기타 나머지 텀론들도 원금을 갚으며 전체 계정이 줄었다고 합니다.
**여기서 Term loan과 Revolving Credit의 차이를 모르시는분들을 위해 설명드리겠습니다.
Term Loan과 Revolving Credit (line of credit)은 대출의 종류인데요.
- Term Loan은 일정한 금액을 미리 대출해준 후 주어진 기간내에 원리금과 함께 갚아야 하는 대출입니다. (주거용 대출도 모두 Term Loan의 일부입니다. 미리 집 대출금을 은행에서 받은 후 상환기간에 맞추어 원리금을 갚으니요.)
- Revolving Credit은 신용카드와 같은 개념으로 생각하시면 되는데요, 은행이 기업에 빌려줄수있는 Maximum 대출금을 기업이 필요하는 기간동안 언제든 쓰고 갚을수 있도록 한도를 열어주는 대출입니다. 기업은 필요할때 언제든 쓰고 쓴 금액만큼의 이자만 제공하면 되는것이지요.
제가 그동안 기업들을 설명할때 Revolving Credit을 계속 언급만하고 제대로 설명을 하지 않은것 같아 오늘 이렇게 Term Loan과 함께 설명드리게 되었습니다. 혹시 이해가 안가시거나 궁금하시면 댓글 또는 오톡방에서 질문해주시면 됩니다~
다음은 회사의 장기부채입니다. 전년도대비 4.9%가량 증가하였는데요, 2021년 만기되는 5.75%의 고금리 note를 청산하고 2031년 만기인 초장기 Note를 3.25%라는 저금리에 (오늘기준 WSJ Prime 금리가 3.25%입니다) $600M만큼 발급하였네요.
전체적으로 자산이 3.0% 상승하는동안 부채는 0.3% 감소한 반면 자기자본은 5.8% 증가하는 등 자기자본 상승에 의한 자산 증가였습니다.
3. Cash Flow
마지막으로 현금흐름입니다.
Operating Cash Flow는 5억불 증가하였는데, Net income의 의한 현금흐름은 2.5억불, 감가상각에 의한 현금흐름은 3.3억불 증가하였습니다. (앞에 P&L에서 감가상각을 비용으로 뺐는데, 실제 현금흐름이 발생한 항목이 아니라 다시 Add Back 해주는겁니다)
Investing Cash Flow는 8억불 감소하였는데요, 전년도대비 부동산 투자액은 39%수준인 등 코로나로 인해서인지 새로운 건물 투자에 망설인듯 보입니다.
Financing Cash Flow는 3억불 증가 하였는데, Line of Credit을 빌리고 갚은 계정이 가장 컸으며, 배당금 분배도 보이네요.
최종 현금 보유는 전년대비 226% 증가한 1억 3천만불을 기록하였습니다
<배당금 분석>
지금껏 제 이전 포스팅들을 다 읽어보신분들은 오늘 뭔가 개요가 평소와는 다른것을 느끼셨을겁니다.
리얼티 인컴이라는 배당주의 분석과 IT등 성장주를 동일한 틀에서 단순비교하기 어려우니 오늘은 좀 free style로 하고있습니다.
리얼티 인컴의 배당정보인데요, 배당주로써는 전체적으로 8점이라는 무난한 점수를 받았고, 전문가들은 Strong Buy 권고를 하였습니다.
현재 배당은 Monthly 네.. 매달 배당금을 지급해주고, 한 주당 $0.23을 지불하는 등 배당율은 4.40%를 기록하였습니다.
2004년부터 16년간 배당은 성장하고 있고, 다음 배당날은 10/15일이라고 합니다.
최근 10개월치의 배당 기록입니다. 매달 꼬박꼬박 $0.23 이라는 배당금을 주었네요. 코로나 사태에도 굳건한 믿음을 주었습니다.
<결론>
오늘은 한국에서 가장 많이 알려진 리츠(REIT) 회사인 리얼티 인컴 (Realty Income)을 분석해보았는데요, 사실 이 회사는 성장주가 아닌 부동산신탁 배당주로제 개인적인 의견은 최대한 배제 하고 정보공유 위주로 설명 드렸습니다.
부동산 배당주에게 향후 전망이 어떻다 경쟁상대가 어떻다 매출 추이가 어떻다 재무제표가 어떻다 분석하는건 무의미 한것 같아서요.
리얼티 인컴은 부동산 배당주의 대장급 답게, 굉장히 안정적인 포트폴리오와 매출구조를 보유하고 있었는데요,
대부분의 임차인이 상장 대기업인것 등의 이유로 코로나 사태에도 비교적 선방하며 훌륭한 현금흐름을 보여주었습니다.
부동산 리츠주를 좋아하시는분들께 미세한 Tip을 드리자면, 위에서 설명한대로 임대 계약이 NNN lease (트리플넷) 인지 꼭! 확인해야 한다는것입니다. 리얼티인컴은 대부분의 계약이 트리플넷으로, 임차인이 월세를 포함해 건물과 관련된 모든 비용을 부담하는 등 따로 들어가는 비용이 없이 꾸준하게 안정적인 매출을 기록 할 수있었습니다.
부동산 배당주의 특성상 물론 주가의 변동은 있겠지만, 무역전쟁이 터지든 코로나가 터지든 대선을 앞두고 있든.. 무슨일이 있던간에 매달 배당금이 꼬박 꼬박 들어온다는것은 말도안되는 장점입니다.
분기별로 배당금을 주는 회사들도 있지만.. 저는 개인적으로 분기 배당금은 기다리기 너무 지루하더라구요 ㅎㅎ... 이 주식은 매달 배당금을 받는 재미가 쏠쏠한것 같습니다.
주가 변동에는 큰 신경 안두고 꾸준히 월급형태로 배당금을 원하시는 분들에겐 참 좋은 선택이 될수 있는것 같네요.
참고로 지금 리얼티 인컴의 주가는 $63으로 한주당 매달 $0.23의 배당금을 받으니..
매달 $1,000씩 용돈식으로 배당금을 받으려면 약 $27.3만불정도의 투자금이 필요하네요.
**오늘도 귀한 시간 내주셔서 감사합니다!
주린이분들 & 기업공부를 하고싶은분들을 위해 유튜브를 개설했습니다!
www.youtube.com/channel/UC00Lu-8w40f-5LeklOkOsnA
어제 포스팅한 암드 (AMD)를 보지 못하신분은 시간내어 읽어주세요^^
또한, 카카오톡 오픈채팅방을 운영하고 있는데, 같이 공부 하시며 토론하실 분들은 오픈채팅방에 "미주친"을 검색하여 주세요.
비번은 2020입니다. (절대 친목방이 아니며 개인적 대화는 나누지 않으니 홍보라고 오해하지 말아주세요! 같이 공부하는 스터디 그룹정도로 생각해주시면 됩니다.)
'(주식) 미주친 프로젝트!' 카테고리의 다른 글
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